Tout savoir sur l’imposition et la fiscalité des SCI

24/06/21    Non classé

En société civile immobilière (SCI), vous avez le choix d’opter pour l’un des deux modes d’imposition suivants : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Ce n’est pas toujours évident de choisir celui qui vous conviendra le mieux, parce qu’il aura forcément des conséquences sur vos revenus et les plus-values. L’IR est le régime fiscal établi de base, donc il n’y a pas besoin de faire de déclaration spécifique lorsque vous créez votre SCI. Pour l’IS, il faudra s’adresser au service des impôts des entreprises (SIE). Mais quel impôt choisir ? Lisez cet article, vous saurez tout sur l’imposition et la fiscalité des SCI !

La fiscalité des SCI à l’IS

Avant de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), sachez que ce choix est irrévocable. Réfléchissez donc bien. Une mauvaise gestion de votre SCI peut la mettre à mal, et dans le pire des cas, conduire à sa dissolution et liquidation.

Une SCI à l’IS paie l’impôt sur les bénéfices nets engendrés chaque année. Le taux d’imposition dépend alors de son chiffre d’affaires. En plus, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) dit « flat tax » au taux global de 30 % s’applique lorsque les dividendes sont versés aux associés. Il y a donc une double taxation dans ce cas.

Quel est le taux d’imposition sur le CA de ma SCI ?

Si le chiffre d’affaires est Le taux d’imposition sera de
≤ à 500 000 € 28 %
≥ à 500 000 € 33,33 %

Attention, il y a des exceptions. Si vous êtes une petite entreprise, vous pouvez avoir un taux réduit à 15 % sur la tranche inférieure à 38 120 €, et ce, si vous êtes concerné par ces deux critères :

  • votre CA HT est inférieur à 7,63 millions € ;
  • le capital doit être entièrement reversé et au moins 75 % du capital doit être détenu par des personnes physiques.

La fiscalité des SCI à l’IR

L’impôt sur le revenu (IR) est par défaut le mode d’imposition des SCI. Les associés se partagent les bénéfices. Ils doivent alors s’acquitter eux-mêmes des taxes en fonction de leur quote-part, comme des particuliers en somme.

Les bénéfices engendrés par la SCI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les dividendes sont bien sûr soumis à la flat tax, donc à 30 % de taxation, qu’ils soient distribués ou non.

Quel taux d’imposition selon ma tranche de revenu ?

Si votre revenu est Votre taux d’imposition s’élèvera à
≤ 10 064 € 0 %
entre 10 065 et 25 659 € 11 %
entre 25 660 et 73 369 € 20 %
entre 73 370 et 157 806 € 41 %
≥ 157 807 € 45 %

N’oubliez pas d’ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux en plus.

La SCI à l’IR, c’est donc :

  • des dividendes soumis au PFU (taxés à 30 %) ;
  • ceux-ci s’ajoutent au revenu global, ce qui veut dire qu’il y a un impact sur votre taux d’imposition, en fonction de la tranche ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers.

Si vous avez de gros revenus de base, vous pouvez opter pour le PFU qui a l’avantage d’avoir un taux unique à 30 %. Cela allégera votre fiscalité. Par exemple, si vous gagnez plus de 157 807 € et choisissez d’être soumis à la flat tax, cela vous évitera de payer ces 45 % de taux d’imposition, en plus des 17,2 % de prélèvements sociaux.

Comment choisir le régime fiscal de sa SCI ?

Pour choisir le régime fiscal de votre SCI, il faut d’abord estimer le CA qu’elle pourrait engendrer, bien que cela ne soit pas tout le temps évident.

L’IR est intéressant dans ces cas :

  • réductions de vos charges, car lorsque vous créez votre SCI, vous faites souvent plus de pertes que de bénéfices (comme des travaux, par exemple). 10 700 € maximum de ces déficits fonciers peuvent alors être réduits annuellement de vos revenus ;
  • déductions possibles sur certains frais, répertoriés dans l’article 31.

L’IS est quant à lui idéal, si :

  • les revenus des associés sont soumis à un taux supérieur à 28 % ;
  • vous souhaitez amortir des biens immobiliers : en faisant des bénéfices, le montant annuel de vos gains imposables pourrait être ainsi réduit ;
  • vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, mais ne souhaitez pas le revendre.

SCI et TVA

Votre SCI est par défaut exonérée de TVA.

Néanmoins, vous y êtes assujetti d’office si vous louez un immeuble meublé :

  • pour un usage professionnel, comme des bureaux par exemple ;
  • pour un usage d’habitations, si les services proposés s’apparentent à de l’hôtellerie (service d’accueil des clients, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, ménage, etc.).

Vous pouvez opter pour l’assujettissement à la TVA si vous avez une location de bien immobilier nu, uniquement s’il est destiné à un usage commercial. Cette option est aussi possible si votre bâtiment (meublé ou non) est utilisé dans un but agricole.

Si vous savez que votre SCI va dépenser beaucoup d’argent dans les travaux, entre autres, il est plus intéressant d’opter pour la TVA. En effet, vous pourrez la déduire de ces achats. N’oubliez pas d’en faire la demande auprès du SIE.

Vous en savez maintenant plus sur l’imposition et la fiscalité des SCI. Que pensez-vous choisir, l’IS ou l’IR ?

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