Guide de la fiscalité à l’IS en SCI

06/03/23    Entrepreneur

Opter pour l’impôt sur les sociétés lorsque l’on crée une société civile immobilière peut être avantageux dans certains cas. Comment savoir si c’est le bon choix fiscal à faire pour sa SCI ? Et quelle procédure doit-on suivre ? ABC LIV, société de domiciliation, vous répond.

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée d’au moins deux associés. Cette structure a pour but de gérer des projets fonciers et immobiliers : acquisition, création, gestion, construction, etc. Une SCI peut être familiale, d’attribution, de gestion, de location, ou de construction-vente.

Mais quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS ?

Opter pour l’IS pour sa SCI comporte plusieurs avantages. Cela permet :

• De récupérer des capitaux sous la forme de déduction d’impôts pour la dépréciation des biens immobiliers, et ainsi de les amortir fiscalement.
• De déduire des charges: les frais payés lors de l’acquisition, la rémunération du gérant, des travaux de rénovation, etc.
• D’avoir une fiscalité avantageuse pour les associés, avec un montant d’impôt souvent plus bas qu’avec l’impôt sur le revenu (IR). Et ils ne sont imposés personnellement que sur les dividendes versés.
• De maintenir le taux d’imposition fixe à 25 %, alors qu’avec l’IR, si le chiffre d’affaires généré est important, le taux peut être supérieur.
• De déduire la rémunération du gérant du résultat.

Mais des inconvénients existent également :

• Soumettre sa SCI à l’IS impose de tenir une comptabilité commerciale avec un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements et des immobilisations, et une annexe, ce qui engendre des frais.
• Il y a une impossibilité à imputer les déficits sur les revenus des associés, alors que cela est possible avec l’IR, dans la limite de 10 700 euros par an.
• Il n’y a pas non plus d’exonération totale sur les plus-values immobilières et les cessions de titres.
• La taxation de cession d’un immeuble augmente le résultat imposable.

Alors, SCI à l’IS ou à l’IR ? En fonction de votre situation, et notamment si vous êtes dans une tranche d’imposition haute à l’IR, il peut être plus judicieux d’opter pour l’IS.

Quel est le taux d’imposition d’une SCI à l’IS ? 

Par défaut, le régime d’imposition d’une SCI est l’IR. En optant pour l’impôt sur les sociétés, un autre taux que celui de l’IR est appliqué.

En 2022, ce taux d’imposition était de 15 % pour un chiffre d’affaires annuel inférieur à 38 120 euros. Il était de 25 % pour un chiffre d’affaires supérieur à 38 120 euros. Le taux n’est jamais supérieur à 25 %. Donc lorsque les bénéfices imposables sont suffisamment élevés pour être imposés à plus de 30 % sur l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %), il est tout à fait indiqué d’opter pour l’IS.

SCI à l’IS : qui a intérêt à choisir cette fiscalité ? 

Nous avons vu que choisir l’IS comme régime d’imposition pour sa SCI peut parfois s’avérer très avantageux. Mais dans quels cas exactement vaut-il mieux choisir l’IS que l’IR ?

Si vous avez un projet immobilier ambitieux, comme l’achat d’un immeuble, ou de plusieurs appartements, l’IS peut en effet s’avérer judicieux. C’est également le cas si vous avez, avec vos associés, l’ambition de faire du bénéfice en faisant grossir votre patrimoine immobilier et financier, ou si vous exploitez un local commercial ou industriel. C’est aussi intéressant si vous n’avez pas pour projet de revendre vos biens, voire que vous souhaitez réinjecter vos bénéfices afin d’acheter d’autres biens immobiliers.

Que vous ayez une SCI familiale ou une SCI d’un autre type, l’important à retenir est donc que l’IS sied à des projets importants et à des chiffres d’affaires élevés. 

Quelles sont les démarches pour établir une SCI à l’IS ?

L’IR est l’imposition par défaut pour les SCI. Pour choisir l’IS, il faut donc faire des démarches. Pour cela, vous devez prévenir le service des impôts des entreprises (SIE), afin que l’option entre en vigueur lors de l’exercice social suivant.

Cette demande se fait par courrier postal, au SIE de votre commune, ou de celui dont vous dépendez. Pensez à utiliser l’option courrier recommandé avec avis de réception. Dans votre courrier, vous devez inscrire la désignation de votre SCI, l’adresse de son siège social, les noms, prénoms et adresses de chacun des associés, ainsi que la répartition du capital social.

En cas de changement d’avis, il est ensuite possible de revenir sur cette option pendant 5 ans. Au-delà de ce délai, l’option est irrévocable.

Vous savez désormais si l’IS est faite pour votre SCI, ou s’il vaut mieux rester à l’IR ! Pour la domiciliation d’une SCI, n’hésitez pas à passer par des sociétés de domiciliation.