Que comprend la cession d’un bail commercial ?

18/06/20    Domiciliation

Plusieurs situations peuvent amener à une cession de bail commercial, la plus courante étant que le locataire ne souhaite plus gérer un commerce et décide alors de céder son bail commercial à un repreneur. Comment se passe cette cession, à quel prix, et quelles clauses doivent être respectées ? ABC Liv vous répond.

Cession de bail commercial : définition

Une cession de bail commercial est une transmission du bail (un contrat de location professionnel) d’un locataire à un tiers, avec les droits et obligations figurant dans ce bail. Sont impliqués dans cette transaction le bailleur (propriétaire des lieux), le locataire cédant et le locataire cessionnaire. En soit, le bail ne change pas, en revanche le locataire change.

Le repreneur bénéficie du droit de renouvellement du bail si celui-ci est exploité depuis 3 ans ou plus. Il est également possible de donner une nouvelle destination au local, avec éventuellement un nouveau contrat de domiciliation. Le bail a une durée minimale de 9 ans, et peut être révisé tous les 3 ans ; c’est à ce moment-là qu’il est possible de rompre le contrat, ou d’opérer un renouvellement.

Le bail commercial est différent de la location-gérance, qui concerne le fonds de commerc18e dans son intégralité. Et ne sont pas considérés comme des cessions de droit au bail : la dissolution d’une société, la transformation d’une société en une autre forme sociale, la réunion de toutes les parts sociales, ou encore la fusion ou l’apport partiel d’actifs.

Plusieurs formalités sont nécessaires pour céder un bail. La cession du droit au bail nécessite ainsi d’en informer le bailleur par voie d’huissier et d’opérer un état des lieux. Ce dernier doit se faire entre le cédant et le cessionnaire, avec la présence du bailleur. Bien entendu, le local doit être remis dans l’état dans lequel il se trouvait lors de la prise d’effet du bail d’origine.

Quel est le lien entre une cession de fonds de commerce et celle d’un bail commercial ?

Le bail fait partie du fonds de commerce, c’est-à-dire de l’ensemble des éléments qui composent le commerce. Cela comprend donc :

• le matériel ;
• l’équipement ;
• les marchandises ;
• la clientèle ;
• le nom commercial ;
• etc.

Le locataire peut donc céder le bail commercial seul, ou bien l’ensemble du fonds de commerce qui comprend notamment le bail, parmi d’autres éléments.

Quand le locataire cède un fonds de commerce, le bailleur ne peut pas s’y opposer, mais lorsque la cession concerne uniquement le bail commercial, le bailleur doit donner son accord. Il est donc essentiel de le mettre au courant de cette démarche en amont.

À quel prix peut-on acheter ou céder un bail commercial ?

Le prix de la cession est fixé par le locataire, elle peut même être gratuite.
Toutefois, il peut y avoir une négociation commerciale entre le locataire et le cessionnaire. Les fourchettes de prix peuvent aller de plusieurs dizaines de milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros, cela dépend de plusieurs critères, comme l’emplacement géographique du commerce.

Il est important de savoir que la valeur du bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ou aux bénéfices mais plutôt à la valeur patrimoniale. Le loyer peut être révisé tous les trois ans.

En cas de cession de créances, différents modes de transfert peuvent être utilisés, notamment par effet de commerce.

Quelles clauses un bail commercial doit-il comporter ?

Un bail commercial doit impérativement comporter plusieurs clauses :

• une clause nécessitant l’accord du bailleur avant cession : il peut limiter la cession mais pas l’interdire totalement, à la charge du bailleur et du locataire de trouver un accord ;
• une clause pour indiquer le respect de certaines modalités : encadrement par un notaire ou un avocat, bailleur présent lors de la signature de l’acte de cession, copie délivrée sans frais, etc. ;
• une clause de droit de préemption, le propriétaire bailleur peut acquérir le droit au bail en priorité ;
• une clause de solidarité (prévue dans les contrats de colocation) pour limiter les litiges entre le bailleur et le locataire si ce dernier ne respecte pas le contrat ou ne paye pas son bail ;
• et une possible clause indiquant que le locataire doit être à jour dans ses obligations.

D’autres clauses peuvent être ajoutées comme une obligation de non-concurrence, ou une interdiction pour le vendeur d’exercer une activité similaire. Il n’est en revanche pas possible d’établir une clause obligatoire sur l’évolution du loyer.

Une fois que le nouveau locataire a signé l’acte de cession, il peut s’occuper des démarches de son entreprise, comme la domiciliation bancaire, qui nécessite parfois d’avoir une autorisation de domiciliation de la part du bailleur. Il pourra à son tour dans le futur céder le bail à un autre locataire cessionnaire, à condition d’en prévenir le bailleur.