Société immobilière : comment fonctionne une SAS immobilière ?

14/03/22    Entrepreneur

Une SAS immobilière permet de gérer le patrimoine immobilier détenu par une société. Que cela soit pour générer des plus-values ou des revenus locatifs, le but de ce statut est de gagner de l’argent grâce à des biens immobiliers. Mais comment fonctionne ce type de société ?

Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ? Définition.

La société par actions simplifiée (SAS) immobilière est une société commerciale, et non civile contrairement à la société civile immobilière (SCI). Elle est constituée d’au minimum deux associés, tandis que la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) immobilière est gérée par un associé unique.

Le rôle d’une SAS immobilière est de gérer des biens immobiliers dont elle est propriétaire : acquisition, détention et exploitation. Elle peut avoir une spécificité comme l’achat-revente ou la location, afin de générer des revenus.

Comment créer une SAS immobilière ?

Pour créer une SAS immobilière, il y a 3 étapes à suivre.

Étape 1 : rédaction des statuts de la SAS immobilière

La première étape de la création d’une SAS dans l’immobilier est de rédiger les statuts de la société. Pour cela, il faut tout d’abord définir l’adresse de son siège social. Pour la domiciliation de sa SCI, il est possible de choisir de passer par une société de domiciliation pour établir son siège social. La domiciliation de la SAS immobilière peut également se faire dans des bureaux, par exemple.

La rédaction des statuts permet de définir les règles qui encadreront la société. Ils doivent notamment préciser l’objet social de l’entreprise, sa forme juridique, l’identité des associés, etc.

Étape 2 : nomination du président de la SAS immobilière

Ensuite, vient le moment de nommer le président de la SAS immobilière. Il peut l’être dans les statuts, ou bien à travers un acte de nomination, rédigé et signé par les associés de la société. Le document sera alors ajouté en annexe des statuts.

Étape 3 : constitution du capital social de la SAS immobilière

Enfin, il faut constituer le capital social, en le déposant auprès d’une banque, d’un avocat ou d’un notaire. Le capital social d’une SAS doit être libéré d’au moins 50 % à la création de la société.

Après cette démarche, un avis sera à publier dans un journal d’annonces légales, puis le dossier, contenant toutes les pièces, devra être envoyé au greffe du tribunal de commerce.

Avantages de la SAS immobilière

Une SAS immobilière offre plusieurs avantages, comme celui de ne pas devoir apporter un capital minimum, seulement un euro symbolique. En voici quelques autres.

1. La transmission du patrimoine aux héritiers : le patrimoine immobilier est protégé et peut être transmis de plein droit aux héritiers.
2. La protection de son patrimoine personnel : Le patrimoine personnel des actionnaires est protégé, car leur responsabilité ne concerne que ce qu’ils ont apporté à la société.
3. Possibilité de créer une SASU : Il est possible de créer une SAS seul sous la forme d’une SASU, contrairement à la création d’une SCI seul qui est impossible. SAS ou SASU immobilières apportent donc des avantages par rapport aux SCI.
4. La grande flexibilité de la SAS immobilière : La SAS présente une flexibilité dans son fonctionnement, contrairement aux SCI et SARL immobilières. Il est ainsi possible d’établir ses propres règles au moment de la rédaction des statuts.

Inconvénients d’une SAS immobilière

Si la SAS immobilière présente de nombreux avantages, elle a aussi quelques inconvénients. Ainsi, la rédaction des statuts doit être encadrée, sa flexibilité fait qu’il est facile de tomber dans des pièges et de créer malgré soi des situations de blocage, il ne faut donc pas hésiter à se faire accompagner par un expert.

De plus, une SAS immobilière doit respecter certaines obligations en termes de gestion et de comptabilité, cela nécessite qu’une personne soit en charge de ces questions, pour plus de minutie.

Il est également parfois nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes, et tous ces recours à des professionnels ont un coût. En somme, la SAS a ses avantages et inconvénients !

La fiscalité de la SAS immobilière

Pour finir, intéressons-nous à la fiscalité de ce statut particulier.

La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux d’imposition de la SAS est de 15 % en cas de bénéfices inférieurs à 38 120 euros, et de 25 % à 31 % si les bénéfices sont supérieurs à cette somme. Il est donc avantageux de maintenir les bénéfices sous ce montant, ou de créer plusieurs SAS immobilières.

Il est également possible d’opter en SAS, sous conditions, pour l’impôt sur le revenu (IR) pour une durée maximale de 5 ans. Malheureusement les sociétés immobilières ne sont pas concernées.

Les dividendes sont eux aussi soumis à une imposition, le prélèvement forfaitaire unique (également appelé flat tax), à hauteur de 30 %.