Tout savoir sur le bail commercial

01/07/20    Domiciliation

Vous vous lancez dans l’aventure de l’entrepreneuriat et vous souhaitez tout savoir sur le bail commercial afin de ne commettre aucun impair ? Que doit-il contenir, comment le résilier, comment le renouveler ? ABC Liv vous guide.

Qu’est-ce qu’un bail commercial : définition et explications

Un bail commercial est un contrat passé entre un propriétaire et un locataire, quelle que soit sa nationalité, pour que ce dernier puisse exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les locaux qu’il loue.

Le bail commercial comprend l’exploitation des murs d’un local commercial, il diffère donc de la location-gérance, où c’est le fonds de commerce qui est loué.

Que contient un contrat de bail commercial ?

Un contrat de bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il n’est pas possible de lui donner une durée indéterminée.

Il est fortement conseillé de contracter le bail par écrit, même si cela n’est pas une obligation. Mieux vaut le faire rédiger par un notaire ou un avocat, plutôt que de le faire soi-même ou de signer un bail rédigé directement par le bailleur.

Plusieurs choses doivent impérativement figurer au contrat :

  • la destination du bail, il peut être indiqué « tous commerces » ;
  • l’état des risques naturels et technologiques et les diagnostics techniques obligatoires ;
  • la répartition des charges, impôts, redevances et taxes entre le bailleur et le locataire ;
  • le montant initial du loyer, qui n’est pas réglementé ;
  • une clause éventuelle prévoyant le versement d’un droit d’entrée au propriétaire des murs, appelé le pas-de-porte ;
  • un dépôt de garantie ;
  • l’état des lieux ;
  • et une éventuelle annexe environnementale, pour les surfaces supérieures à 2 000 m².

Les obligations du bailleur

Le bailleur a pour obligation de délivrer le bien, de le remettre au locataire en bon état et de garantir la jouissance paisible et la sécurité des locaux. Il doit également informer le locataire des éventuels risques naturels ou technologiques, annexe obligatoire au contrat.

Les obligations du locataire

De son côté le locataire s’engage à payer le loyer, utiliser les lieux en respectant le bail, réaliser des travaux si cela est prévu dans le contrat, entretenir les lieux, et les restituer en bon état à la fin du bail, s’il n’est pas reconduit.

Comment résilier ou renouveler un bail commercial ?

Il peut arriver qu’un locataire souhaite résilier son bail sans attendre son échéance, ou au contraire le renouveler à la fin de la durée initiale. Voici la marche à suivre.

Comment faire un renouvellement de son bail commercial ?

6 mois avant que le bail commercial n’arrive à son terme, le locataire peut prendre contact avec le bailleur pour lui notifier son envie de renouveler le contrat, par acte d’huissier. Il est alors possible de modifier certains critères, comme le montant du loyer. Le bailleur peut aussi décider d’une révision du loyer à l’issue d’une période triennale (3, 6 et 9 ans), mais elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou des loyers commerciaux.

Le bailleur ne peut pas refuser de renouveler le bail commercial, sauf cas particuliers comme désaccord au sujet du montant du loyer, sinon il devra donner au locataire une indemnité d’éviction.

Il est aussi possible de renouveler le bail par tacite reconduction si ni le bailleur, ni le locataire ne se manifestent à l’issue de la durée initiale du bail. Tous les critères sont prolongés dans les mêmes conditions, mais le bail devient à durée illimitée. À tout moment l’une des parties peut alors mettre fin au bail, celle-ci sera effective le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois. Au bout de 12 ans de bail, le propriétaire pourra déplafonner le loyer. Il n’est généralement pas conseillé de procéder par tacite reconduction.

Effectuer une résiliation du bail commercial

Une résiliation de la part du locataire est possible tous les 3 ans. Il faut alors prévenir le bailleur 6 mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception.

De son côté, le bailleur peut résilier le contrat de son locataire, mais il devra lui verser une indemnité d’éviction.

Depuis la Loi Pinel en juin 2014, une clause qui interdit la résiliation anticipée peut être inscrite dans le contrat, afin d’empêcher les résiliations avant la fin du bail.

Il est également possible de sous-louer ou bien encore de faire une cession de bail commercial, mais toujours avec l’accord du propriétaire.

Le bail commercial n’a désormais plus aucun secret pour vous, vous êtes prêt à pouvoir en signer un ! Une fois le contrat conclu, n’oubliez pas de préciser votre changement de siège social et votre domiciliation d’entreprise au registre du commerce et des sociétés (RCS).

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