Les différents types de sociétés civiles immobilières

14/06/17    Entrepreneur

Avec un nombre dépassant le million, la SCI (société civile immobilière) est l’un des statuts juridiques les plus populaires en France. Qu’elle soit utilisée pour investir à plusieurs en préservant son anonymat, protéger un patrimoine ou transmettre un bien immobilier à ses enfants, la SCI est une solution reconnue pour sa souplesse. Nous vous aidons à trouver la forme de SCI la plus adaptée à votre projet !

Capital social fixe ou variable ?

Il est tout d’abord nécessaire de distinguer deux grands types de SCI : les SCI au capital social variable et celles, bien plus courantes, bénéficiant d’un capital social fixe.

Dans les SCI à capital fixe, le montant du capital social est décidé par les associés et inscrit dans les statuts au moment de la création de la structure ? Si les associés décident de modifier ce montant, accueillir un nouvel associé ou modifier la répartition des parts, il leur est alors nécessaire de procéder comme suit :

• convocation d’une assemblée générale,
• publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales,
• modification des statuts,
• dépôt des statuts modifiés et du procès-verbal de l’assemblée générale auprès du greffe du tribunal de commerce.

Toute intervention concernant de près ou de loin le capital social d’une SCI à capital fixe s’accompagne donc de plusieurs formalités à la fois lourdes et onéreuses.

Pour pallier cette contrainte, les associés peuvent toutefois opter pour une SCI à capital variable. Comme son nom le laisse entendre, ce type de structure permet de bénéficier d’une plus grande souplesse. Dans la pratique, cela se traduit par la définition d’un capital social minimum et d’un capital maximum, sans limites imposées par la loi. À partir du moment où le montant du capital se situe dans cette fourchette, il n’est alors pas nécessaire de modifier les statuts. Un vrai gain de temps et surtout moins de dépenses !

Autre intérêt notoire de la SCI à capital variable : le nom des associés n’apparaît pas dans les statuts, assurant leur anonymat.

Enfin, le retrait d’un associé ne nécessite aucune procédure d’agrément, contrairement au fonctionnement d’une SCI à capital fixe.

La SCI de location

Forme classique de SCI, la SCI de location permet à des particuliers d’acquérir et de gérer un bien en commun. Destiné à être loué, le bien permet de générer un complément de revenus. Pour créer une SCI, il est nécessaire d’être au moins deux associés, dont un tiendra le rôle de gérant.

La SCI familiale

Si votre objectif est de gérer un bien immobilier (maison, immeuble) dans le but de le transmettre à un enfant ou un frère par exemple, c’est vers la SCI familiale qu’il faut vous tourner. Les parts détenues par chaque propriétaire ne peuvent être vendues sans l’accord préalable de l’ensemble des associés, ce qui permet de protéger et de conserver le bien dans le cercle familial.

De par son mode de fonctionnement (chaque associé est propriétaire du bien à hauteur de son apport), la SCI familiale permet notamment d’éviter les conflits liés aux règles de l’indivision qui peuvent parfois se solder par la vente du bien.

La SCI d’attribution

Privilégiée par les investisseurs, la SCI d’attribution permet de construire ou acheter un bien immobilier en commun pour ensuite procéder à son partage entre les différents associés. Il peut tout aussi bien s’agir d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles, à condition que ceux-ci soient inclus dans un même programme immobilier.

La SCI d’attribution n’a pas vocation à perdurer dans le temps. En effet, une fois l’opération de partage effectuée, elle est dissoute.

La SCI de jouissance à temps partagé ou de multipropriété

Dans ce type de SCI, les parts acquises par un associé correspondent à une période de jouissance bien précise. Ainsi, on peut imaginer que deux couples, tous deux propriétaires d’un logement, se partage les périodes d’occupation de ce dernier ; le premier couple en profite de janvier à juillet, l’autre, d’août à décembre.

Par ailleurs chaque associé est dans l’obligation d’assurer le paiement des charges de copropriété, de l’assurance et de la taxe foncière.

À noter que si l’un des copropriétaires n’a pas l’usage du logement durant sa période d’attribution, il peut le louer afin d’en retirer un revenu.

La SCI de construction-vente

Cette SCI est la seule autorisée à pratiquer une activité commerciale. D’une durée d’existence généralement assez réduite, la SCI de construction-vente est notamment utilisée par les promoteurs immobiliers dans le cadre de la construction, la promotion et la vente de leurs biens auprès des particuliers et des professionnels. Une fois l’ensemble des opérations réalisées, il n’est pas rare que la SCI soit immédiatement dissoute.