Quelle TVA pour une SCI ?

06/02/23    Entrepreneur

Vous avez pour projet de créer une SCI, mais avant de vous lancer vous souhaitez en savoir plus sur l’assujettissement fiscal à la TVA pour les SCI ? ABC LIV, spécialiste de la domiciliation d’entreprise, répond à vos questions à ce sujet.

Pourquoi est-il important de savoir si une SCI est assujettie à la TVA ?

Lorsqu’une société, et dans ce cas précis une société civile immobilière (SCI), est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), elle facture la TVA et restitue ce montant à l’administration fiscale, lors de la déclaration de TVA. Mais elle peut également déduire la TVA de ses achats, et l’administration fiscale la lui remboursera.

Dans le cas d’une SCI, la TVA est facturée sur les loyers et déduite sur les dépenses d’exploitation liées aux biens immobiliers.

Découvrez également quels sont les avantages d’une SCI, notamment en matière de taxes, de crédit d’impôt et d’abattement.

Comment savoir si une SCI est soumise à la TVA ?

Une SCI est soumise ou non à la TVA en fonction de son activité : location à des particuliers ou à des professionnels, biens meublés ou non, etc. Dans certains cas, la SCI est soumise d’office à la TVA et dans d’autres cas l’assujettissement est optionnel.

Créer une SCI pour louer n’entraîne donc pas forcément une obligation d’assujettissement à la TVA. Le taux de droit commun de la TVA est de 20 %, selon le code général des impôts, car le taux à 5,5 % concerne l’acquisition de logement destiné à devenir la résidence principale de l’acheteur. En revanche, les entrepreneurs peuvent choisir leur imposition entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

TVA pour SCI : les cas de TVA obligatoire

Dans les cas suivants, la SCI est obligatoirement assujettie à la TVA :

• Si la SCI bailleur exerce un investissement locatif dans un local commercial à usage professionnel qu’elle loue aménagé ;
• Si elle détient des immeubles d’habitation, en location nue ou location meublée, avec au moins trois prestations parmi : fourniture du petit-déjeuner, réception des clients, fourniture du linge, et nettoyage ;
• S’il s’agit d’une société civile construction-vente (SCCV) ;
• Si un bien immobilier achevé il y a moins de 5 ans est cédé ;
• S’il y a location de places de stationnement (sauf si cela fait partie du loyer d’un logement).

TVA pour SCI : les cas de TVA sur option

Dans les cas suivants, la SCI est assujettie à la TVA de façon optionnelle, il peut donc y avoir exonération :

• Si elle loue des biens immobiliers à usage d’habitation, nus ou meublés ;
• Si elle loue des biens nus à usage professionnel ;
• Si elle loue des biens à usage agricole.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’option à la TVA pour une SCI ?

Choisir d’opter pour la TVA, lorsque le choix est libre, a plusieurs avantages :

• La SCI peut récupérer la TVA de ses achats, c’est particulièrement intéressant si elle a beaucoup de dépenses.
• Cette option est aussi intéressante lorsque la SCI engage des travaux sur ses biens immobiliers. Seulement, il faudra prendre en compte la nature des travaux puisque le taux de TVA applicable ne sera pas le même selon la nature de ceux-ci. Les taux applicables seront soit de 20 % soit de 5,5%. Dans le deuxième cas, vous récupérerez logiquement moins.

Mais cela comporte aussi des inconvénients :

• Les locataires peuvent être rebutés à l’idée de payer une TVA en plus de leur loyer, il peut donc être plus difficile de trouver un locataire.
• Être assujetti à la TVA implique une comptabilité plus lourde à gérer.

Découvrez la fiscalité en SCI et ses particularités.

Quelles sont les règles de calcul de la TVA pour une SCI ?

Pour déterminer le calcul de la TVA à collecter sur les loyers pour une SCI, il faut tout d’abord connaître la base d’imposition et son taux. Cette base est constituée du loyer versé par le locataire, des charges locatives récupérables et de sommes complémentaires comme une avance sur loyer ou un pas-de-porte. Les provisions de charges de copropriété locatives ne sont pas comprises dans cette base. Le taux de TVA est de 20 %.

Il faut également calculer la TVA déductible à récupérer sur les dépenses. Il faut donc distinguer dans la comptabilité les transactions soumises à la TVA, de celles non soumises à la TVA, et séparer les secteurs d’activité. Mais la SCI doit également calculer son coefficient de déduction, compris entre 0 et 1, pour chaque secteur d’activité, après avoir multiplié les coefficients d’assujettissement, de taxation et d’admission. Le coefficient de déduction doit être recalculé chaque année avant le 25 avril.

Il existe donc des règles précises et complexes concernant les TVA déductible et TVA collectée. Cela doit être pris en compte dans votre décision d’opter pour un assujettissement à la TVA ou non. À vous de voir si cela sera avantageux pour votre SCI. Et une fois votre société créée, n’oubliez pas de faire les démarches nécessaires de domiciliation d’une SCI !