Créer une SCI pour louer : notre guide pratique

25/04/22    Auto-entrepreneur

Vous avez pour projet d’acheter un appartement en SCI pour le louer. Mais comment procéder ? ABC LIV vous guide pour la création de votre société dans le but de faire de l’investissement locatif.

Que dit la réglementation sur la location en SCI ?

Il existe deux dispositifs avantageux concernant la location en SCI :

• le dispositif Borloo neuf : selon lequel la SCI peut bénéficier d’un régime favorable sur l’amortissement, avec un taux de 6 % par an maximum ;
• et le dispositif Robien classique: permettant à la société civile immobilière de déduire les amortissements de ses revenus fonciers.

Les avantages à créer une SCI pour louer

Outre ces dispositifs, il existe d’autres avantages à créer une SCI pour effectuer de la location.

Investir au travers d’une SCI pour diminuer le montant des impôts

Selon la fiscalité des SCI, si la société est imposable à l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé est imposé sur ses bénéfices au prorata de sa participation au capital social, au travers de sa déclaration annuelle de revenus. En cas de déficit foncier, les associés peuvent le déclarer, afin de faire diminuer le montant de leurs impôts.

L’impôt sur le revenu est l’imposition par défaut d’une SCI, mais il est possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), dans ce cas la société paie les impôts au taux de 28 % si le chiffre d’affaires de la société n’excède pas 500 000 euros. Le choix du régime d’imposition est définitif.

Créer une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier

La SCI permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers, de façon optimale. Les règles de l’indivision ne s’appliquent pas au sein d’une SCI, car chaque associé possède des parts sociales. Si l’un d’eux souhaite sortir de la SCI, il lui suffit de céder ses parts sociales à un autre associé, à la société ou à un tiers, sans contraindre les autres associés à vendre le bien, comme dans le cas d’une indivision.

Cela permet également de ne pas avoir à régler de droits de mutation en cas de donation de parts sociales à hauteur de 100 000 euros maximum tous les 15 ans, d’un parent à un enfant.

Créer une SCI pour éviter les relations interpersonnelles

La SCI permet d’avoir une relation de société et non de personne avec le locataire, cela permet de mettre de la distance et de garder plus d’anonymat dans ce rôle de propriétaire bailleur.

Les inconvénients à créer une SCI pour louer

L’inconvénient de la SCI est que cette création a un coût, des contraintes administratives à gérer, et engage le patrimoine personnel des associés dans la limite de leur participation au capital. De plus, il est impossible de louer en meublé au sein d’une SCI.

La SCI pour la location : ce qu’il faut savoir

Quel que soit le type de SCI choisi, qu’il s’agisse d’une SCI familiale, d’une SCI de location ou d’une SCI de gestion, il n’est pas possible de créer sa SCI seul. En effet, la création de la société doit se faire avec des associés.

De plus, il est primordial que les statuts soient soigneusement rédigés, notamment s’ils concernent plusieurs biens immobiliers, comme c’est souvent le cas en SCI.

Comment créer une SCI pour louer sa maison ou son appartement ?

Pour créer une SCI de location, il faut suivre scrupuleusement 4 étapes.

Étape 1 : constituer les apports au capital social de la SCI de location

La première étape consiste à réunir les apports au capital social de la SCI de location. Chaque associé participe ainsi à la constitution du capital social, avec des apports en nature ou des apports en numéraire.

Étape 2 : rédiger les statuts de sa SCI locative

Une fois le capital social constitué vient le moment de rédiger les statuts de la société, et de définir l’adresse du siège social de la SCI. La domiciliation de la SCI peut se faire à l’adresse de bureaux loués par la société, mais dans le cas de petites SCI familiales, il est rarement nécessaire d’avoir des bureaux. Les associés peuvent alors opter pour un contrat avec une société de domiciliation. Cette option peu coûteuse leur permettra de bénéficier d’une adresse de domiciliation prestigieuse, mais aussi de services complémentaires comme un espace de coworking, un secrétariat téléphonique ou encore la redistribution du courrier.

Étape 3 : publication dans un JAL

Après la définition du siège social de la société, sa création doit être officialisée au travers d’une annonce publiée dans un journal d’annonces légales.

Étape 4 : immatriculation de la SCI de location au RCS

Enfin, il ne reste plus qu’à faire immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS), pour donner vie à cette nouvelle société civile immobilière de location. Pour cela, un dossier doit être déposé au Centre de Formalités des Entreprises (CFE).

Peut-on créer une SCI pour louer des biens meublés ?

Il est possible de créer une SCI pour louer des logements meublés. Cependant, l’activité de la SCI doit alors évoluer. En effet, la location de biens meublés est un acte de commerce. La société ne pourra donc plus bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) et sera soumise d’office au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI pour louer : des dispositifs avantageux

Plusieurs dispositifs sont disponibles pour défiscaliser :

• Le dispositif Robien : pour déduire les amortissements réalisés sur les biens de ses revenus fonciers.
• Dispositif Pinel : pour profiter de déductions d’impôts de 12, 18 ou 21 % suite à un investissement locatif de 300 000 euros effectué sur 6, 9 ou 12 ans.