Peut-on créer une SCI seul ?

13/01/22    Auto-entrepreneur

Ouvrir une SCI seul : est-ce possible ? Peut-on acheter une SCI seul, ou bien la transformer en cours d’existence ? Quel est le nombre d’associés minimum en SCI ? Et que faire en cas de décès d’un associé ? ABC Liv répond aux questions que vous vous posez sur la SCI unipersonnelle !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière, gérant un bien immobilier ou plusieurs biens immobiliers, pour un maximum de 99 ans. Il existe plusieurs types de SCI, avec un capital social fixe constitué d’apports :

• la SCI familiale: administration d’un patrimoine immobilier par les membres d’une même famille, en vue d’une transmission ou succession. Le principal avantage d’une SCI familiale est que les procédures liées à la société sont facilitées pour les associés, plutôt qu’une indivision ;
• la SCCV: la société civile de construction vente permet de construire un bien, afin de le vendre tout de suite après ;
• la SCI de location: pour faire un investissement locatif en commun avec d’autres associés ;
• la SCI d’attribution: pour investir dans un immeuble ou un ensemble d’immeubles, à partager ensuite entre les associés ;
• la SCI de jouissance à temps partagé ou de multipropriété: afin de partager les périodes de jouissance du bien entre les différents associés.

Une SCI peut être imposable à l’impôt sur les sociétés, ou à l’impôt sur le revenu.

SCI : combien d’associés faut-il au minimum ?

La loi exige un nombre de deux associés au minimum dans une société civile immobilière.

Peut-on créer une SCI seul ?

Puisqu’il faut deux associés, il n’est pas possible de créer une SCI seul. La société civile à associé unique n’existe donc pas.

Selon l’article 1832 du Code Civil, « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. »

La SCI peut, cependant, être instituée par l’acte de volonté d’une seule personne, dans les cas prévus par la loi, même s’il n’est pas possible de monter une SCI seul.

Quelles alternatives à la création d’une SCI individuelle ?

Il existe, cependant, trois alternatives possibles à la création d’une SCI individuelle : l’intégration d’un associé minoritaire au niveau des parts sociales, choisir une personne morale comme associé, ou encore opter pour une personne physique mineure. Explications.

Première alternative à la l’ouverture d’une SCI unipersonnelle : l’intégration d’un associé minoritaire à la société

Il est possible d’opter pour une répartition des parts sociales très déséquilibrée, par exemple 10 % et 90 %, de façon à instaurer un contrôle quasi-personnel. Mais il faut que l’associé minoritaire conserve un rôle actif et décisionnaire dans la SCI, afin de ne pas être requalifié en prête-nom.

Utiliser un associé de paille pour créer sa SCI seul

Il est possible d’utiliser une personne morale en tant qu’associé minoritaire, votre SASU ou EURL par exemple.

Créer sa SCI avec un associé mineur

Enfin, vous pouvez créer une SCI en y associant un associé mineur, par exemple votre enfant. Jusqu’à sa majorité, vous pourrez gérer la SCI seul, à condition de respecter les intérêts de l’enfant. Vous signerez en son nom les documents de création de la société, comme les statuts ou le formulaire d’immatriculation.

SCI à associé unique suite au décès de l’autre ou des autres associés

Lorsque les autres associés de la SCI décèdent, l’associé survivant peut racheter les parts sociales des défunts, il devient alors possesseur de toutes les parts.

Il est préférable, par anticipation, de prévoir une procédure d’agrément pour ce cas de figure, dans les statuts de la société. Cette clause d’agrément permet d’empêcher les héritiers des associés décédés de devenir, à leur tour, associés de la SCI. Cette dernière peut alors devenir une SCI à associé unique.

Procédure à suivre si la SCI devient unipersonnelle

Si toutes les parts sociales sont entre les mains d’un associé unique, et que la SCI devient unipersonnelle, il y a deux issues possibles.

Soit le gérant intègre un ou plusieurs nouveaux associés, via une cession de parts sociales. Ou bien, si ce n’est pas le cas, cela peut entraîner une procédure de dissolution et de liquidation de la société, demandée par des tiers. Si aucun tiers ne demande la dissolution de la société, la SCI à associé unique continuera d’exister.

Il est important de savoir que lorsque des tiers demandent la dissolution, un délai est accordé à la SCI par le tribunal pour trouver de nouveaux associés. La dissolution et la liquidation ne sont donc que les derniers recours, après un délai allant jusqu’à 18 mois.

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