SCI : faut-il opter pour l’IR ou l’IS ?

09/04/25    Entrepreneur

Le lancement d’une SCI (société civile immobilière) implique de se poser quelques questions, notamment en ce qui concerne l’imposition. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), car ce sont au minimum deux associés qui sont à l’origine de l’entreprise. Mais, il est aussi possible de choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Comment décider quelles solutions d’imposition sont les plus appropriées à votre SCI ? ABC Liv, notre société de domiciliation d’entreprise à Paris, vous accompagne dans cette décision.

Quels sont les régimes d’imposition possibles d’une SCI ?

Voyons en détail ces deux régimes différents : IR et IS.

L’impôt sur le revenu

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu implique le paiement des impôts par chaque associé, de façon distincte. En conséquence, la répartition de l’impôt se fait compte tenu des parts détenues par chaque associé dans le capital social de l’entreprise.

Dans ce régime fiscal, chaque associé déclare sa quote-part des bénéfices (que les bénéfices soient distribués ou non). En d’autres termes, chaque associé est redevable, à titre personnel.

C’est ce que l’on peut nommer une fiscalité transparente, puisque l’entreprise n’est pas directement imposée.

L’impôt sur les sociétés

Le mode d’imposition de la SCI à l’IS est différent de l’IR. C’est la SCI qui est imposée directement sur les bénéfices. Avec ce régime fiscal, les associés de l’entreprise sont imposés seulement sur leurs dividendes perçus. Ces derniers sont déclarés en revenu de capitaux mobiliers. La société paie alors son propre impôt.

Le taux normal est de 25 % pour les entreprises avec un bénéfice de moins de 42 500 €. Pour ce qui est du taux réduit sur les bénéfices en dessous de 42 500 €, il est de 15 %. Attention, il existe aussi d’autres conditions spécifiques pour bénéficier de ce taux réduit.

Fiscalité d’une SCI : les avantages et inconvénients de l’IS et de l’IR

Pour bien choisir le régime fiscal de votre SCI, vous devez comparer l’IR et de l’IS. Avec tous ces éléments en tête, la décision sera plus facile.

Les avantages de l’IR

En choisissant l’IR, la comptabilité de votre société est simplifiée et vous pouvez choisir entre le régime réel et le micro foncier pour l’imposition.

Il est possible de déduire une partie du déficit foncier sur les revenus globaux. Cette imputation doit être de maximum 10 700 €/an. Il faut aussi savoir que l’excédent de déficits peut être reporté sur les années suivantes.

Ce régime est plus flexible selon les charges et les revenus, ce qui permet de s’adapter à la situation de votre SCI.

Notez que les plus-values immobilières sont taxées comme pour les particuliers, ce qui est plus avantageux. Une exonération totale n’est possible qu’une fois que vous avez dépassé les 22 ans de détention du bien.

Les inconvénients de l’IR

Les revenus des associés sont imposés selon le barème progressif de l’IR. Si les bénéfices perçus sont trop élevés, les associés seront imposés selon une tranche importante.

Dans les autres inconvénients, notez la déduction des charges encadrée légalement et le fait que l’amortissement d’un bien immobilier soit non déductible.

Selon ce régime, la location de biens non meublés est la seule possibilité.

Les avantages de l’IS

L’IS sera avantageux pour plusieurs raisons :

• une déduction étendue des charges (frais d’acquisition, amortissement du bien) ;
• les déficits fiscaux sont reportables sur 10 ans ;
• il n’y a pas d’imposition immédiate si les bénéfices sont non distribués.

Notez que l’IS est aussi intéressant si vous désirez réinvestir des bénéfices. Enfin, ce régime est à privilégier pour inclure la location meublée dans votre activité.

Les inconvénients de l’IS

Évidemment, quelques points ne sont pas à négliger comme le fait qu’il existe des obligations comptables plus importantes dans le régime de l’IS. L’intervention d’un expert-comptable est souvent non négociable.

Contrairement à l’IR, les plus-values immobilières sont taxées comme les plus-values immobilières professionnelles. Aucun abattement n’est possible en cas de cession, peu importe la durée de détention d’un bien immobilier.

Il y a un risque de double imposition sur les dividendes comme l’IR est automatiquement imposé.

Enfin, les intérêts d’emprunt sont non déductibles si l’emprunt a été contracté par un associé pour un apport au capital.

SCI IR ou IS : quel régime choisir pour quelle situation ?

Le choix du régime fiscal dépend de plusieurs éléments. Si vous avez créé une SCI, il faut évaluer pour choisir le bon régime fiscal:

• les objectifs d’investissement : gestion patrimoniale à long terme ou génération de revenus locatifs ;
• le niveau de bénéfices attendu ;
• la situation fiscale personnelle des associés pour connaître les tranches d’imposition ;
• le type de location envisagé, qu’il soit meublé ou pas ;
• les implications en termes de gestion administrative et de coûts comptables.

Si vous créez une SCI familiale pour assurer la transmission du patrimoine, l’IR est souvent privilégié. Si vos objectifs sont totalement différents et que vous souhaitez générer des bénéfices importants et déduire un maximum de charges, l’IS est recommandé.

Peut-on changer de régime fiscal en cours de vie de la SCI ?

Si la SCI était associée à l’impôt sur le revenu, il est possible de changer pour l’impôt sur les sociétés. Afin de changer de régime fiscal, vous devez notifier au SIE.

Une SCI qui a choisi l’IS au début de son exercice peut changer pour l’IR, sous certaines conditions et dans un délai limité. Le délai est depuis 2018 de 5 ans après l’option. La demande doit aussi être réalisée auprès du SIE.

Le choix du régime d’imposition d’une SCI n’est pas si évident. Plusieurs éléments sont à considérer selon les objectifs et la situation de votre société. Vous créez votre SCI ? ABC Liv propose une solution pour la domiciliation de votre entreprise à des adresses prestigieuses à Paris !