Qu’est-ce qu’une SCI familiale et quels sont ses avantages ?

28/02/17    Domiciliation

La gestion d’un patrimoine immobilier est parfois source de vives tensions au sein d’une famille. Pour remédier à cet épineux problème, il existe pourtant une solution : la SCI familiale ! Bien plus souple que le régime de l’indivision sur bien des aspects, la SCI familiale offre également des avantages fiscaux.

Définition de la SCI familiale

La société civile immobilière familiale est une structure juridique à but non commercial permettant à des personnes liées par des liens familiaux de gérer des biens immobiliers dont ils sont propriétaires. À l’instar de la SCI classique, son existence nécessite un minimum de deux associés, sans limite maximale.

Chaque associé est propriétaire du ou des biens détenus par la SCI. La quote-part détenue par chacun dépend des apports effectués : il peut s’agir d’apports en numéraire ou, bien sûr, d’apports en nature, notamment des biens immobiliers.

La SCI familiale permet d’acquérir, de détenir, de louer, de transmettre ou de vendre un bien, à condition que cette vente n’ait pas pour objectif de générer un bénéfice. Quant au type de bien immobilier géré par la SCI, il peut s’agir d’un immeuble, un appartement, une maison…

Fonctionnement d’une SCI familiale

La SCI familiale est gérée par l’un des associés, qui aura été préalablement nommé dans les statuts de la société. Si la gérance est accordée à une seule personne (obligatoirement une personne physique), les décisions importantes, telles que la vente d’un bien par exemple, sont néanmoins soumises au vote en assemblée générale. Chaque décision étant prise à l’unanimité ou à la majorité.

Le pouvoir de chaque associé dépend de son apport au capital social de la société, mais aussi du pouvoir, notamment son pourcentage de voix, qui lui est accordé par les statuts de la SCI. Notons qu’il est tout à fait possible d’associer un membre à un projet d’acquisition, sans que celui-ci ne soit obligé de réaliser un apport. Typiquement, c’est une solution choisie par certains parents souhaitant constituer et transmettre un patrimoine à leurs enfants.

D’une manière générale, les statuts, rédigés via un acte sous seing privé ou en ayant recours à un notaire ou un avocat, ont un rôle primordial dans la vie de la SCI familiale. Outre la définition des pouvoirs accordés à chaque associé, on y précise également :

• l’objet social de la société ;
• le siège social (qui peut être établi à une adresse de domiciliation) ;
• les conditions de vente ou de transfert des parts des associés ;
• le mode d’organisation des assemblées générales ;
• les règles de majorité et de votes ;
• les conditions d’entrée et de sortie de la SCI ;
• la durée de vie de la SCI…

En outre, à la fin de l’année, les membres de la SCI familiale perçoivent des dividendes dont les montants sont généralement égaux aux loyers perçus (lorsqu’il est évidemment question de location).

Les principaux avantages d’une SCI familiale

En offrant un cadre légal et des règles de fonctionnement clairement établies, la SCI familiale facilite l’achat, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs membres d’une même famille. De quoi éviter bien des tensions entre les associés !

Outre le fait qu’elle permet de garder le contrôle du patrimoine familial, cette structure juridique offre également quelques avantages non négligeables sur le plan fiscal. Ainsi, la donation entre époux dans le cadre de la SCI est moins taxée que dans le cadre du régime de l’indivision. De même pour les droits de succession qui sont moins élevés.

Enfin, société oblige, la SCI est un gage de crédibilité et de sérieux pour les banques. Un atout qui peut faire toute la différence lorsqu’il s’agit de demander un prêt en vue de l’acquisition d’un bien immobilier !

Les avantages d’une SCI ne se limitent pas à la société civile immobilière familiale, chaque type de SCI présente des options intéressantes.

Comment créer une SCI familiale ?

Après avoir été datés et signés par chaque associé, les statuts de la SCI familiale doivent être déposés auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises) dont dépend le siège social. Dans le cas de la SCI, il faut se tourner vers un greffe de tribunal de commerce.

Ce document doit être accompagné d’un justificatif de siège social (ou d’une attestation de domiciliation), d’une déclaration de non-condamnation du gérant et de l’attestation de parution de l’annonce légale. Cette attestation est délivrée au moment de la parution de l’avis de constitution dans le journal d’annonces légales, autre formalité obligatoire.

Si le dossier est conforme, la SCI familiale est alors immatriculée. Les associés reçoivent enfin l’extrait K-bis qui leur permettra de prouver l’existence de leur société, si besoin est (en cas de demande d’emprunt, par exemple).

À combien se chiffrent les formalités de constitution d’une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale n’est pas gratuite. Au minimum, il vous en coûtera en effet environ 250 € pour réaliser les formalités obligatoires : avis de constitution dans un journal d’annonces légal et frais de dossier liés à l’immatriculation.

Par contre, si vous souhaitez confier l’élaboration des statuts de votre SCI à un notaire, ce qui peut être préférable, les frais de notaire peuvent s’élever de 500 € à 600 €.