Peut-on transformer un local d’habitation en local professionnel ?

05/01/18    Entrepreneur

De nombreux chefs d’entreprises en quête de locaux professionnels se demandent s’il leur est possible de transformer leur résidence personnelle en local dédié à leur activité en réalisant un changement d’usage ou de destination. Si cette modification est effectivement prévue par la loi, elle est toutefois soumise à certaines restrictions !

Le changement de destination du local d’habitation

Au moment de sa construction, un bien immobilier est affecté à l’une des catégories suivantes :

• habitation
• bureau
• hébergement hôtelier
• exploitation agricole ou forestière
• commerce et activité de service
• industrie
• artisanat
• entrepôt
• service public ou équipement d’intérêt collectif

La transformation d’un local pour un usage différent de celui pour lequel il était jusqu’alors destiné constitue ainsi un changement de destination (Code de l’urbanisme – articles R123-9, R421-14 et R421-17). Par exemple, un bien appartenant à la catégorie « hébergement hôtelier » peut changer de destination pour entrer dans la catégorie « habitation ».

Cette modification, considérée comme définitive au regard des règles d’urbanisme, car liée au local et non au propriétaire, peut nécessiter un permis de construire, ou alors une déclaration préalable, s’il n’y a pas nécessité de réaliser des travaux.

À quoi correspond un changement d’usage ?

Parfois confondues, les notions de destination et d’usage doivent pourtant être clairement distinguées. Cette dernière ne concerne en effet que les changements d’affectation de logements en locaux destinés à un autre usage que l’habitation, notamment lorsqu’il s’agit d’un usage commercial.

Selon l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, l’autorisation de changement d’usage d’un local n’est requise que dans les cas suivants :

• le local d’habitation concerné doit être situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine (92), en Seine-Saint-Denis (93) ou dans le Val-de-Marne (94), exception faite des zones franches urbaines (ZFU).
• le bien concerné est un local d’habitation (logement, loge de gardien, chambre de service, logement de fonction, logement-foyer, logement meublé).

Contrairement au changement de destination qui est définitif, le changement d’usage est limité à la durée d’occupation du local par la personne ayant reçu l’autorisation de transformer son local d’habitation en local professionnel. Si elle transmet son bien, ce dernier redevient alors un local d’habitation, à moins qu’elle bénéficie d’une autorisation de changement d’usage avec compensation, qui permet la conservation du nouvel usage.

La mise à jour de la valeur locative du bien immobilier

La déclaration préalable doit être effectuée auprès de la Mairie. Celle-ci se réfère alors au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune afin de rendre sa décision. Attention : si le bien est régi par un règlement de copropriété, celui-ci peut interdire l’implantation d’une activité commerciale dans la copropriété ou exclure certaines activités. Idem, s’il s’agit d’une location. Il est alors nécessaire de demander l’autorisation au bailleur.

L’autorisation de changement de destination ou d’usage peut engendrer une requalification des surfaces brutes en surfaces nettes, ce qui peut aboutir au paiement de nouveaux impôts : taxe d’habitation, taxe foncière ou taxe locale annexes. Leur montant tient compte de la valeur locative cadastrale du bien, qui peut donc évoluer en fonction des transformations mises en place.

Ce changement peut également donner lieu à la réalisation d’espaces de stationnement. En cas d’impossibilité de réaliser ces espaces, il est alors nécessaire de s’acquitter d’une participation financière déterminée par la commune.