Bail commercial et entreprise individuelle

05/05/26    Actualités

Plus d’un million d’entrepreneurs français exercent via une entreprise individuelle (EI). Des milliers d’entrepreneurs ont recours chaque année à un bail commercial.

Il fut un temps où les sociétés étaient mieux loties que l’entreprise individuelle concernant le bail.

Mais cela n’est plus le cas.

Si vous souhaitez comprendre ce qu’est une entreprise individuelle, un article dans notre Blog est consacré à ce sujet, n’hésitez pas à le lire !

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local dans lequel sera exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bail commercial est régi aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

I. La protection du locataire par la durée du bail commercial

1/ La durée du bail commercial

Le bail commercial simple est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans.

Les parties peuvent conclure un bail avec une durée supérieure bien sûr.

On parle souvent en pratique de bail « 3.6.9 » car le locataire a la possibilité de résilier le bail par période de 3 ans.

Le locataire doit donc savoir qu’il est protégé, sauf faute de sa part bien entendu.

2/ Le droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire a droit au renouvellement de son bail. Ainsi, cela signifie que si le bailleur refuse le renouvellement, il doit dédommager le locataire.

En effet, on nomme cela « l’indemnité d’éviction ».

Par conséquent, le droit au renouvellement aboutit donc pour les locataires à des issues positives.

Soit le bailleur lui accorde le renouvellement du bail.

Soit il le lui refuse et doit alors lui verser une indemnité d’éviction.

II. La protection du locataire par l’entretien du bien

1/ L’obligation de délivrance conforme

Le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur, tout au long du bail, une jouissance effective des lieux loués et de leurs accessoires (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n°22-16.175)

Les juges sont vigilants et sont protecteurs du preneur, notamment concernant les accessoires du bien loué.

Les locataires pensent parfois que certains entretiens sont à leurs frais alors qu’il n’en est rien.

Ainsi, par exemple, sauf accord contraire :

• L’entretien des installations électriques est à la charge du bailleur (Civ. 3e 27 septembre 2011, n°10-25.065)
• L’entretien des parties communes est à la charge du bailleur (Civ. 3e 31 octobre 2006, n°05-18.377)
• Le bailleur ne peut refuser la pose d’une signalétique commerciale, l’enseigne étant un attribut du fonds de commerce (CA Paris 15 septembre 2010)

2/ Les travaux dans le local

On retiendra pour l’essentiel que les « petits » travaux sont à la charge du preneur, mais les « grosses réparations » sont à la charge du bailleur sauf clause contraire.

Les juges considèrent que relèvent des « grosses réparations » celles qui concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. (Civ. 3e, 13 juillet 2005)

III. La protection du bail de l’Entrepreneur Individuel

En vertu d’une importante réforme de 2022, le patrimoine professionnel de l’Entrepreneur individuel est automatiquement séparé de son patrimoine personnel.

Ainsi, cela constitue un avantage majeur, et ce n’était pas le cas avant cette réforme en EI classique.

En effet, c’est un gage de sécurité pour l’Entrepreneur.

Par conséquent, si les affaires se passent mal, on ne pourra pas solliciter le remboursement de ses dettes professionnelles sur son patrimoine personnel (comme pour une société).

La loi a également instauré la possibilité pour l’Entrepreneur Individuel de transmettre à titre gratuit ou d’apporter en société son patrimoine professionnel de l’EI.

Concrètement, cela signifie que, par exemple, si l’Entrepreneur souhaite passer de l’EI vers une société, une SASU par exemple, il peut la créer grâce à son fonds de commerce de l’EI !

C’est ce qu’on appelle le Transfert Universel du Patrimoine Professionnel (TUPP)

La loi prévoit que lorsque le fonds de commerce de l’Entrepreneur comporte un bail, le bailleur ne peut interdire le transfert du bail avec le fonds dans le cadre de la TUPP.

Si on prend un exemple :

Un entrepreneur exerce en EI, Il développe sa clientèle et s’installe dans un local qui lui convient.

Avec le temps il souhaite évoluer, agrandir sa structure.

Il fait donc le choix de passer, par exemple, en SASU ou EURL.

Sa clientèle, son nom, et son bail commercial, tout cela, il va pouvoir se le transférer vers sa nouvelle société via la TUPP.

Cela pourra même constituer son apport !

Et le bailleur ne pourra s’opposer à ce transfert.

Le preneur Entrepreneur individuel est protégé dans le bail commercial par la loi.

Mais il faut être vigilant lors de la rédaction des clauses et/ou de la signature du bail.

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Samuel BOUGHANEM
Juriste droit des affaires, sociétés et contrat spéciaux
Elève-Avocat
Chargé d’enseignement 
Université Paris I Sorbonne, Nanterre